¿Qué necesito saber a la hora de vender mi inmueble?

En la venta de una vivienda intervienen dos partes, quien vende y quien compra y ambas deberán asumir gastos y un pago de determinados impuestos. A menudo se habla mucho del sobrecoste que tiene para el comprador la adquisición de una vivienda, aproximadamente el 10{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45} del importe de la tasación, pero el vendedor suele quedar en segundo plano.

Esto no debe ser así ya que vender una casa, lleva consigo una serie de gastos e impuestos que se deben tener en cuenta a la hora de fijar el precio y así evitar sorpresas.

Pero ¿qué debe es lo que debe pagar exactamente quien vende?

IRPF

Los propietarios que venden un inmueble están sujetos a la tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si residen en España. Hay que declararlo porque la ganancia patrimonial que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta. Si la vivienda se vende por menos dinero por el que se compró, no se debe tributar ya que se considera que ha existido una pérdida patrimonial. La ganancia patrimonial que obtengamos tributa en la declaración entre el 19,5{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45} y el 23,5{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45}.

La ley exime de pago al contribuyente que vende su vivienda habitual y reinvierte la ganancia obtenida o parte de ella en adquirir otra casa que debe ser también su vivienda habitual, no segunda residencia. La exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa. La que no se utiliza si debe tributar.

En cualquier caso, es necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinversión. Tanto si se reinvierte la ganancia como si no, hay que declararlo. También se exime de tributación a los mayores de 65 años o a las personas en situación de dependencia.

Plusvalía municipal

Es el gran olvidado y, sin embargo, está presente en todas las ventas de viviendas que se formalizan en España, y son muchos los vendedores que se enteran de su existencia a través del notario el mismo día en que formalizan ante él la venta de su casa. El impuesto sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) se paga al ayuntamiento que corresponda, es decir, donde está ubicada la vivienda.

Aunque es un impuesto que corresponde pagar a quien vende la casa y no a quien compra, en algunos ayuntamientos se ha impuesto por costumbre que lo pague el comprador, y es legal si lo pactan las partes. El problema es que no siempre quien compra, especialmente si es alguien que viene de otra ciudad, lo sabe.

El importe total de este impuesto, que corresponde pagar al vendedor, se minorará del valor de transmisión, siempre y cuando haya sido satisfecho por el comprador.

Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad. El problema es que en los últimos años ese valor se ha revisado al alza en miles de viviendas en toda España, lo que ha provocado que este impuesto haya crecido exponencialmente.

Como regla general, el importe de la ganancia o pérdida patrimonial en los supuestos de enajenación onerosa se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.

Gastos de notario y registro

En muchas ocasiones, cuando se vende una casa, el vendedor suele estar pagando aún la hipoteca que contrató para la adquisición del inmueble. El comprador adquiere la casa libre de cargas, por lo que hay dos opciones, cancelar anticipadamente el préstamo o subrogar la hipoteca, es decir, que el nuevo propietario asuma dicha deuda, con lo que exigirá una rebaja en el precio. Ambas opciones conllevan una serie de comisiones que pueden superar, por ley, el 0,5{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45} del capital de la hipoteca.

Dichas comisiones están limitadas actualmente por ley a un máximo del 0,5{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45} sobre el capital prestado durante los primeros cinco años, y al 0,25{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45} durante el resto de vida de la hipoteca.

Pero además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral de la deuda. El coste varía en función del dinero que pedimos prestado en su momento al banco, por lo que puede llegar a ser bastante abultado, entre 300 y 1.000 euros.

Para que la vivienda esté libre de cargas, quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, etc., que debe pagar quien sea el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero. Es decir, si la venta se firma el 2 de enero, salvo que se pacte lo contrario por las partes, todos los impuestos de contribución van a cargo del vendedor.

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